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错误主张权利可能构成侵权或犯罪
个人买卖土地误入诈骗陷阱
    
发布时间: 2014-05-09 19:01:01      来源:阳江日报   
 

    以案说法
    个人买卖土地却误入合同诈骗的陷阱,房地产开发商被卷入成第三方当事人,谁是责任人?谁是受害人?近期,省、市两级法院对一宗涉及合同诈骗的刑事案件一致判决:被告人以非法占有为目的,冒用他人名义骗取钱财,数额特别巨大,构成合同诈骗犯罪。
    案情回放
    非法土地交易隐藏诈骗陷阱
    2009年12月,被告人许某势获取开发信息,冒用房地产开发商名义,利用私刻的公章与受害人赖某签订土地买卖合同,非法买卖土地,骗取钱财。2010年4月,房地产开发商美居公司在不知情的情况下,通过“招拍挂”方式,合法取得土地使用权。2013年7月,省高级人民法院终审裁定,被告人许某势冒名买卖土地骗取钱财,数额特别巨大,构成合同诈骗犯罪。由此引发一连串后续维权事件。
    今年2月下旬起,诈骗事件的受害人赖某找到房地产开发商美居公司,主张其通过土地买卖合同取得的土地权利,并多次在美居公司的建筑工地,采取破坏生产设备、恐吓建筑工人、阻止现场施工等过激行为,造成不良影响。 
    2月26日,阳西县城迎宾大道附近(即美居公司)的建筑工地发生纠纷。民警迅速赶至现场,将双方隔离,及时制止过激行为。在初步了解情况后,确认属土地所有权归属问题,建议双方通过合法途径解决,双方在民警调解下各自散开。
    3月25日,民警接到报案称,阳西县城迎宾大道附近(即美居公司)的建筑工地有人打架。接报后,民警在现场看到,一名80多岁的妇女正攀爬围栏,持竹棍、砖头等物体击打建筑工人。民警上前劝阻,解释美居公司持有合法土地手续,对其女儿赖某购买土地被骗一事,公安机关已受理调查,会依法处理。
    法院判决
    被告人犯合同诈骗罪获刑十五年
    据了解,受害人赖某在2009年12月30日向自称是美居公司老板的被告人许某势支付30万元定金,购买位于阳西县城迎宾大道支线路边尖岗段自编A4、A5两地块。许某势收取赖某30万元定金后,开具一张盖有美居公司财务专用章的《收款收据》给赖某持有。事实上,许某势并非是美居公司老板,其私刻公司印章冒名卖地,骗取包括赖某在内的多名受害人。
    法院认为,被告人许某势先为满足个人利益,挪用工程建设资金;后为填补工程款空缺,在无权处分地产的情况下,通过私刻公章等方式,冒用房地产开发商名义,与他人签订土地、房屋买卖合同,收取他人的预付投资款。被告人许某势的行为,表面上是为支付工程款,实质上是供个人使用,具有非法占有他人财产的目的。
    法院判决,被告人许某势以非法占有为目的,冒用他人名义签订合同,骗取他人钱财共335万元,数额特别巨大,其行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定,构成合同诈骗罪,判处有期徒刑十五年,并处罚金50万元;对违法所得赃款予以追缴,退还被害人;对已扣押的假印章予以没收。
    法院判决后,被告人许某势不服,在法定期限内,向省高级人民法院提起上诉。省高级人民法院认为,原审认定事实清楚、适用法律正确,裁定驳回上诉,维持原判。
    律师意见
    受害人走正当司法程序理性维权

    本案受害人赖某与房地产开发商之间是否存在民事权利义务关系?受害人赖某的过激行为是否构成违反犯罪?受害人赖某应如何主张自身权益?开发商该如何维护合法权益?个人买卖土地要注意哪些问题?带着上述疑问,笔者走访了广东拓进律师事务所,邀请律师陈荣作了解答。
    律师分析,在被告人许某势冒名诈骗案中,赖某与美居公司均是受害者,二者不具有任何民事权利义务关系,赖某的财产损失是由许某势的个人犯罪行为所导致,美居公司无需向赖某承担任何民事责任。而赖某在美居公司的建设工地的过激行为,轻则可能构成民事侵权,重则可能构成寻衅滋事、毁坏财物及故意伤害等刑事犯罪。
    律师建议,受害人赖某基于土地买卖合同,与被告人许某势之间存在合同之债,许某势的诈骗行为对赖某构成民事侵权,赖某应该走正当司法程序主张权利。其一,受害人赖某可以通过公安机关向被告人许某势追赃;其二,受害人赖某就被告人许某势的民事侵权行为,向司法机关提起民事诉讼。
    律师提醒,买方购买土地、房屋,要严格查验、核实卖方是否具有法律规定的资质。个人出售土地或房屋,须有国有土地使用权证、房地产权证。房地产开发商出售土地或房屋,要求出示“五证”、“二书”,“五证”是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证;“二书”是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书。
    相关链接
    《中华人民共和国刑法》
    第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。
    第二百九十三条【寻衅滋事罪】有下列寻衅滋事行为之一,破坏社会秩序的,处五年以下有期徒刑、拘役或者管制:(一)随意殴打他人,情节恶劣的;(二)追逐、拦截、辱骂、恐吓他人,情节恶劣的;(三)强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物,情节严重的;(四)在公共场所起哄闹事,造成公共场所秩序严重混乱的。

    纠集他人多次实施前款行为,严重破坏社会秩序的,处五年以上十年以下有期徒刑,可以并处罚金。
    第二百七十五条【故意毁坏财物罪】故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑。
    第二百三十四条【故意伤害罪】故意伤害他人身体的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
    犯前款罪,致人重伤的,处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的,依照规定。

 

 

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